O que é o rating da Glebba?

Entenda como calculamos o risco e classificamos os investimentos imobiliários ofertados em nossa plataforma.

Introdução

Ultimamente, o mercado imobiliário vem passando por muitas mudanças, com a introdução de novos produtos, novas formas de comercialização e novos meios de captação de recursos para adequar demandas, capacidade de produzir e capacidade de pagar. Frente à tantas mudanças, o investidor acaba perdendo a percepção de risco, dos indicadores de qualidade e a confiança para investir, principalmente em empreendimentos com longo prazo de maturação, como é o caso de investimentos na indústria da construção civil.

Diante desse cenário e entendendo que a decisão de investir passa, obrigatoriamente, pela percepção do risco e da expectativa de rentabilidade que o investidor reconhece — a partir de dados históricos, experiências e conhecimentos próprios e de prognósticos trazidos por especialistas — criamos o rating da Glebba, para fornecer uma ferramenta confiável e eficiente aos nossos investidores com o intuito de auxiliar a tomada de decisão da forma mais confortável.

Entendemos que a utilização de critérios rigorosos e consistentes de análise dos investimentos é necessária na medida que norteia a tomada de decisão do investidor pela qualidade do produto com a marca de referência do empreendedor e pela qualidade do investimento.

Mas o que é rating?

Ratings devem refletir a opinião privada de empresas ou agências quanto ao risco de crédito e riscos de volatilidade de outros indicadores de qualidade que um título possa ter e sobre as possibilidades de serem atingidas as expectativas destes indicadores baseada em prognósticos, estudos estatísticos e em análises sobre a qualidade do emissor e seu negócio, com o objetivo de hierarquização por meio de analogias e comparações com outros valores mobiliários.

Importante ressaltar que rating não é uma recomendação de compra, venda ou manutenção da carteira, pois o rating não avalia o título sob o aspecto de preço de mercado. Portanto, orating não pode substituir a própria análise e o julgamento do investidor, visto que o rating visa única e exclusivamente avaliar a capacidade da empresa em cumprir com suas obrigações.

Medir riscos também é medir garantias e "proteções" contra tais riscos, o que torna a análise mais complexa. Assim, a classificação torna-se uma espécie de "auditoria do futuro". Passado e futuro se ligam pela classificação de riscos e numa classificação de risco de crédito, o track record é fundamental. Contudo, os pesos das garantias contra as contingências projetadas no tempo sempre prevalecerão.

O rating, então, não é só baseado em técnicas quantitativas de avaliação como baseado numa judiciosa ponderação de fatores qualitativos, que não necessariamente são traduzidos por técnicas estatísticas ou atuariais.

Nossa recomendação é que os investidores não fiquem somente com os títulos que tiverem as classificações máximas e, portanto, com menores remunerações, mas sim com um portfólio que equilibre a gosto e harmoniosamente, riscos com rentabilidades.

O algoritmo: o que é levado em conta?

No nosso algoritmo para o cálculo do rating com o próposito de classificar o empreendimento imobiliário em questão, levamos em conta tanto aspectos da empresa ou holding responsável pelo empreendimento quanto aspectos do próprio empreendimento.

Abaixo, demonstramos a estrutura macro dos aspectos que levamos em conta para classificar uma oferta de investimento.

Empresa ou holding
Administrativo
Histórico: tempo de mercado e solidez.
Situação jurídica: processos, protestos e apontamentos.
Reputação da marca: reclamações, mídias sociais e gestão.
Financeiro
Valor geral de vendas: lançado, vendido e em estoque.
Receita bruta anual média dos últimos 3 anos.
Planejamento, estrutura de capital e endividamentos.
Empreendimento
Inteligência de mercado
Vetores de crescimento do local.
Mercado e desempenho da região.
Planejamento
Margem de lucro e viabilidade financeira.
Gestão e estruturação do financiamento.
Identificação do público-alvo correto.
Performance
Inadimplência da carteira composta pelos adquirentes.
Planejamento, gestão e prazo das obras
Planejamento, gestão e performance de vendas.
Garantia do cumprimento das obras.
AbrangênciaCategoriaFator
Empresa ou HoldingAdministrativoHistórico: tempo de mercado e solidez.
Situação jurídica: processos, protestos e apontamentos.
Reputação da marca: reclamações, mídias sociais e gestão.
FinanceiroValor geral de vendas: lançado, vendido e em estoque.
Receita bruta anual média dos últimos 3 anos.
Planejamento, estrutura de capital e endividamentos.
EmpreendimentoInteligência de mercadoVetores de crescimento do local.
Mercado e desempenho da região.
PlanejamentoMargem de lucro e viabilidade financeira.
Gestão e estruturação do financiamento.
Identificação do público-alvo correto.
PerformanceInadimplência da carteira composta pelos adquirentes.
Planejamento, gestão e prazo das obras
Planejamento, gestão e performance de vendas.
Garantia do cumprimento das obras.

Como realizamos a classificação?

Os investimentos na nossa plataforma passam pelo nosso algoritmo e são pontuados. Diante dessa pontuação, são classificados nos 8 níveis a seguir e consequentemente, possuem uma faixa de taxa de rentabilidade atrelada a cada um.

Depois de dada a classificação, analisamos se o empreendimento possui mecanismos financeiros para hornar essa faixa de rentabilidade com os investidores. Caso positivo, seguimos em frente com nosso processo de seleção e análise.

Abaixo, o valor do CDI considerado é com data base em março de 2020, equivalente a 3,65% ao ano.

A1

230% do CDI

Equivalente a uma rentabilidade de 8,40% ao ano.

A2

270% do CDI

Equivalente a uma rentabilidade de 9,85% ao ano.

B1

310% do CDI

Equivalente a uma rentabilidade de 11,32% ao ano.

B2

350% do CDI

Equivalente a uma rentabilidade de 12,77% ao ano.

C1

390% do CDI

Equivalente a uma rentabilidade de 14,24% ao ano.

C2

420% do CDI

Equivalente a uma rentabilidade de 15,33% ao ano.

D1

460% do CDI

Equivalente a uma rentabilidade de 16,79% ao ano.

D2

500% do CDI

Equivalente a uma rentabilidade de 18,25% ao ano.

Caso você ainda possua dúvidas sobre como o rating da Glebba pode te ajudar a decidir de forma mais eficiente, não hesite e nos chame.

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